购房者的价款请求权明确法定优先权

近日，最高人民法院发布《关于商品房消费者权益保护问题的批复》，内容如下:

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一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

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批复内容虽少，但却关系重大民生，有益于化解社会矛盾。对于房地产开发过程中采取房屋预售的开发模式来说，小业主虽购买了房屋，但因为种种原因，最后却无法按期拿房，小业主损失重重来讲，最高人民法院的《批复》给小业主们吃了一颗定心丸，在无法拿房的情况下，小业主的购房款请求权也能优先于建设工程优先受偿权、抵押权及其他权利，可谓是给了小业主们制度性的保障。

但我们也要从法理上分析最高人民法院的此次批复：

购房者价款返还请求权是债权请求权，性质上属于债权，而非物权；在此之前，各个地方法院在处理破产房地产企业中购房者价款返还事项时，要么认定为普通债权，须按比例受偿；要么通过债权人大会及债委会，将小业主的购房款返还事项以大会决议的形式优先返还。

最高人民法院的做法也属于“创设权利”。法定优先权，顾名思义属于依据法律直接规定，而非基于当事人之间的自由约定，属于法定权利。而最高人民法院的司法解释或批复仅是针对法律在适用过程中进行解释，其并不能创设权利。最高人民法院此次的“创设权利”也从法理上违背了法定优先权的创设主体或物权法定的原则。

但社会经济活动高速进行，万事万物都处于运动变化之中。针对社会群体的呼声，最高人民法院批复购房者价款返还请求权优先于其他权利，也是为了促进房地产良性循环，更是保护弱势群体的法律权益，保障以居住为目的的购房者权益，也是根据社会发展的需要。